房屋优先受偿权顺序如何确定

    本期主持人万静(本网公司法务专刊部编辑)

    本期嘉宾 符启林 暨南大学法学院教授、博士生导师

    本期嘉宾 赵万一 西南政法大学教授、博士生导

    本期嘉宾 朱树英 上海市建纬律师事务所主任

 　【核心观点】

　　当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人(消费者)的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，再其次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人。值得注意的是建筑工程承包款中可以优先受偿的部分，从理论上说只应当包括涉及职工生存需要的职工工资和劳动保险等项费用，而不应当包括由承包人所提供的材料价款。因为这部分款项并不直接涉及到职工的生存权问题。因此，材料价款等款项内容应当也只能作为普通债权而获得清偿。

    话题背景

　　北京中关村科学城建设股份有限公司(以下简称中科股份)与北京丰利达房地产开发有限公司(以下简称丰利达)签订了《枫润家园合作建设合同》，就丰利达开发的“枫润家园”2号楼定向销售给中科股份达成协议。双方约定：丰利达负责“枫润家园”全过程的立项等全部报批工作，并负责全部工程的建设、施工工作。中科股份负责按合同约定提供合建资金，并拥有2号楼全部(含地下室)定价权和处分权。丰利达保证于2003年3月30日前完成全部配套设施的施工及验收。合同签订后，中科股份先后六次向丰利达支付了合建资金2300万元，占总房价的61％。
　　然而工程完工后，丰利达却未向中科股份交付房屋，中科股份遂向法院起诉丰利达，要求其立即交付枫润家园2号楼并为中科股份办理房屋产权证，支付1860万违约金，同时提出财产保全申请。
　　在诉讼过程中，中国工商银行北京市崇文支行致函中科股份，称2003年8月20日，丰利达向崇文支行贷款3000万元，并以枫润家园1、2号楼在建工程作抵押担保，因此银行应享有优先受偿权。
　　那么，对同一处房产，房屋出资方主张交付请求权，银行主张抵押权时，谁的权利优先？

　　【议题一】

　　主持人：该合建合同是否属于价格确定的定向购买合同，即商品房买卖合同？中科股份是否属于司法解释中所称的“已付大部分款项的消费者”？
　　赵万一：根据本案中的情况，中科股份与丰利达之间的合同实际上是一个委托建设房屋合同。理由是，根据合同约定，“枫润家园”2号楼所需的全部合建资金均由中科股份提供；该房屋的定价权和处分权由中科股份享有；房屋合建所需要的资金已经预先确定，因此中科股份无需在合同所规定的合建资金外向丰利达支付任何款项。这些都符合合同法中定作合同的基本要求。而丰利达仅仅是受托建设人，其主要工作是负责完成对“枫润家园”全过程的立项、规划许可、销售许可等全部报批工作，并负责全部工程的建设、施工工作。它的义务是按期完成建设任务，且只能按中科股份所确认的价格将“枫润家园”2号楼销售给其指定的购房人。
　　由于丰利达的经营收益已体现在中科股份所提供的合建资金中，因此它不能对房屋自主定价，也不能向中科股份或其确定的实际购买人要求支付合建资金以外的任何款项。双方既然是一种委托建设关系，那么根据“谁出资，谁受益”的基本原则，该建筑物的权利事实上应当是由中科股份所享有。由于丰利达对该财产并不具有处分权，因此丰利达在未经实际权利人中科股份同意的情况下擅自在属于他人的建筑物上设置抵押的行为，应属于无效行为。
　　朱树英：最高人民法院公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”中科股份与丰利达在《枫润家园合作建设合同》中约定，中科股份提供2号楼合建资金，中科股份或其指定主体取得2号楼房屋的所有权。这个约定完全符合上述司法解释所规定的情况，因此，该《枫润家园合作建设合同》应当认定为房屋买卖合同。
　　从现有法律规范中有关“商品房”交易规定看，商品房应当指交易行为社会化、公开化的房屋，其受众也应当具有不确定性。而本案中涉及的房屋并不是出卖人以公开的方式面向不确定的社会公众进行销售，其交易对象是特定的，交易过程是非公开的。所以本案涉及的房屋并不属于一般意义上的商品房。同理，由于本案系争房屋不具备商品房的性质，中科股份也不属于消费者权益保护法所指之“消费者”。那么中科股份就不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称工程款优先权批复)第2条规定中所称的“已付大部分款项的消费者”。
　　符启林：根据本案情形，中科股份与丰利达之间确实很像商品房购买关系，如开发商系合法的开发商，又有商品房预售许可证，且中科股份付款已超过百分之六十一，将其认定为商品房买卖关系也无不可。但这种买卖存在瑕疵，没有办理商品房预售登记，从实质上还应确认为受债权保护，不能受物权上的保护。

　　【议题二】

　　主持人：您认为本案中买受人的交付请求权与银行的抵押权，哪个权利优先呢？
　　朱树英：法律规定承包人对于建设工程的优先受偿权不得对抗消费者，主要考虑两方面的因素：一是消费者购买商品房是一种生存的权利，同时他还关系到社会的稳定；而承包人的权利主要还是一种经营权利。生存权利优于经营权利受到法律的保护既是一种国际通行的做法，也是符合我们国家实际情况的。二是按我国房屋预售的有关规定，买受人预售的房屋经过法定的登记后，就取得了对抗第三人的权利。司法解释对消费者的预售房屋与工程价款优先受偿权的关系作这样的解释，在法理上是完全必要的。因此，此项立法既符合国情需要，也有法理支持。
　　但是，在法律对抵押权优先有明确规定的前提下，我们仅凭推理得出消费者的交付请求权优先于银行的抵押权的结论，是不符合我国担保法的规定及担保制度基本原理的。因此我认为，通过对工程款优先权批复的规定和立法本意的理解，即便中科股份的情况可以适用该批复的规定，我们也无法根据该司法解释推断出已交付全部或大部分房款的买受人的交付请求权优于抵押权。
　　抵押权是一项法定的优先权，抵押权优先于一般的债权。法律对于合建合同出资方交付请求权并未做出明确的规定，合作建房一方当事人的交付请求权只是一种因合作建房产生的一般债权。因此，鉴于本案具体情况，银行抵押权优先于合建合同出资方交付请求权。
　　赵万一：我认为当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人(消费者)的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，再其次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人。值得注意的是建筑工程承包款中可以优先受偿的部分，从理论上说只应当包括涉及职工生存需要的职工工资和劳动保险等项费用，而不应当包括由承包人所提供的材料价款。因为这部分款项并不直接涉及到职工的生存权问题。因此，材料价款等款项内容应当也只能作为普通债权而获得清偿。

　　【议题三】

　　主持人：您对目前请求权与抵押权清偿顺序混乱的状况有何看法？
　　赵万一：目前我国不同法律和司法解释对不同请求权与抵押权之间的清偿顺序规定是比较混乱。根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权可以优先于抵押权和其他债权。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，对房屋的请求权又可优先于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。而根据《中华人民共和国企业破产法》(试行)第28条的规定，已作为担保物的财产不属于破产财产，担保债权人作为别除权人对该担保财产可以优先于破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及破产企业所欠税款，更可以优先于包括建筑工程款在内的所有普通破产债权。
　　之所以会出现上述彼此矛盾的规定，主要的原因是在以上的不同法律规定中事实上交织着两种不同类型的权利：一种是不同类型的财产请求权之间的效力层次问题，二是带有人权性质的生存权与财产请求权之间的关系问题。
　　符启林：我认为合同法第286条关于工程价款优先权的规定应取消。支持工程价款优先，其实就支持了垫资这种不合法行为。我国工程建设法律是规定不准垫资的。取消了这条规定，就不会出现这种请求权与抵押权清偿顺序混乱的情况了。我认为，除非进行登记，否则工程价款不能优先于抵押权。
　　其次，只要房产项目设定了抵押权就不能再出售。房和地不能分离，这是房地权属一致的法律原则。在我国，开发用地进行抵押了，房产还准出售，真是不可思议。项目抵押了再出售，就是一女二嫁，一房两卖。
　　同时我觉得赋予预售商品房登记的法律效力也是很必要的。现在商品房预售登记还是行政登记，没有物权上的效力。这种登记如没有法律上的效力，就无法体现国家干预房地产市场的作用。现在我国已重视到这一问题，但现在还无法实现，即《物权法》草案已赋予商品房买卖预售登记准物权效力，该法生效后即可以保护购房人利益。